長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)“風(fēng)口期”，標(biāo)桿房企、一二手中介、連鎖酒店、資產(chǎn)管理公司背景公司以及創(chuàng)業(yè)公司等主體紛紛匯聚到這個(gè)市場(chǎng)中來(lái)，具有“國(guó)家隊(duì)”身份的國(guó)企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經(jīng)成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的主力軍。長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)稱為“5+1”市場(chǎng)格局，“5”就是上述5個(gè)行業(yè)參與主體，“1”就是指國(guó)家隊(duì)的主力軍。

長(zhǎng)租公寓的“玩家們”，正打算從風(fēng)口期中挖掘商機(jī)。但在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)快速發(fā)展的當(dāng)下，其中一些“玩家”仍然比較浮躁，出現(xiàn)了“浮夸風(fēng)”，甚至出現(xiàn)了虛報(bào)規(guī)模、業(yè)績(jī)等情況。在此，筆者進(jìn)行了一些梳理，希望長(zhǎng)租公寓行業(yè)及相關(guān)市場(chǎng)參與主體能夠正確評(píng)價(jià)自己，引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展。

“假大空”之一：

市場(chǎng)空間沒(méi)那么大，數(shù)據(jù)有點(diǎn)自?shī)首詷?lè)

有機(jī)構(gòu)報(bào)告預(yù)測(cè)，到2020年，租房人數(shù)將達(dá)到1.9億人；到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，甚至有的機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)未來(lái)10年租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億元。看了這些自?shī)首詷?lè)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，貌似長(zhǎng)租公寓行業(yè)空間很大。暫且不管這些數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)的依據(jù)和過(guò)程是否合理，從結(jié)果來(lái)看，不夠合理，也沒(méi)有這么多市場(chǎng)空間。

筆者認(rèn)為，市場(chǎng)化的租賃住房本質(zhì)在于先租后買，租是先期人口導(dǎo)入策略，租了一段時(shí)間后，有了支付能力，自然會(huì)向購(gòu)買住房邁進(jìn)。按照中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，“安得廣廈千萬(wàn)間”指的就是一個(gè)家庭要有自己的住房才會(huì)安居樂(lè)業(yè)。從這個(gè)角度來(lái)看，市場(chǎng)化的租賃住房更多的意義在于先租后買，買是安定的基礎(chǔ)。因此，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和收入水平的提升，租賃住房的群體會(huì)不斷轉(zhuǎn)化到住房買賣市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)的空間不會(huì)一直無(wú)限制放大到3萬(wàn)~4萬(wàn)億元的規(guī)模。

“假大空”之二：

運(yùn)營(yíng)簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”，夸大運(yùn)營(yíng)規(guī)模

長(zhǎng)租公寓“5+1”的市場(chǎng)格局來(lái)之不易，但各家企業(yè)為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)規(guī)模，使用的招數(shù)除了加大拓展與資本推動(dòng)外，一些“挖空心思”的做法陸續(xù)出現(xiàn)。從運(yùn)營(yíng)或簽約間數(shù)來(lái)看，主要表現(xiàn)為虛報(bào)數(shù)據(jù)的“浮夸風(fēng)”問(wèn)題。

比如，有家長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)外宣稱已經(jīng)有10萬(wàn)間房源，但經(jīng)過(guò)筆者調(diào)研數(shù)據(jù)核算，其運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓2.5萬(wàn)~3萬(wàn)間，再加上簽約未運(yùn)營(yíng)的2萬(wàn)多間，這家企業(yè)只有5萬(wàn)余間的總規(guī)模。甚至有的企業(yè)還制訂了發(fā)展幾百萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓的規(guī)模化目標(biāo)。

另外，部分有買賣二手房背景的公司，分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)簽約間數(shù)動(dòng)輒幾十萬(wàn)間，數(shù)據(jù)確實(shí)很龐大，但經(jīng)過(guò)筆者仔細(xì)了解，這些數(shù)據(jù)有很多水分。一般來(lái)講，這些數(shù)據(jù)包括兩部分：一部分是正式簽約由二手房公寓板塊業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該算正常的簽約運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)；另外一部分是已經(jīng)登記租房的房源，這些房源有可能同時(shí)在幾家中介門店登記。這樣的數(shù)據(jù)不能算，算了就有了水分。因?yàn)閿?shù)據(jù)量大，并不是具體到某一家公司獨(dú)家委托運(yùn)營(yíng)的房源，也有可能是不存在的虛假數(shù)據(jù)。

“假大空”之三：

運(yùn)營(yíng)簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”背后的資本訴求

除了上述運(yùn)營(yíng)簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”虛報(bào)運(yùn)營(yíng)規(guī)模之外，還有的企業(yè)甚至直接簽“假合同”，這些“假合同”的簽約運(yùn)營(yíng)間數(shù)也算到規(guī)模數(shù)據(jù)當(dāng)中。這種“假合同”分為兩類：一是個(gè)別大公司與中小規(guī)模長(zhǎng)租公寓簽“假合同”，房?jī)r(jià)、數(shù)量算自己的，只需要交一部分“手續(xù)費(fèi)”，其實(shí)，業(yè)務(wù)上一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有；二是直接簽“假合同”，利用各種營(yíng)銷噱頭和開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目簽約。有的距離能夠達(dá)到運(yùn)營(yíng)條件的時(shí)間還早，有的項(xiàng)目若好賣，開(kāi)發(fā)商有可能不會(huì)考慮做長(zhǎng)租公寓。

那么，為什么出現(xiàn)個(gè)別公司運(yùn)營(yíng)簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”？制造這些虛假規(guī)模數(shù)據(jù)有什么好處？筆者認(rèn)為，個(gè)別公司運(yùn)營(yíng)簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”背后的訴求主要有兩點(diǎn)：一是市場(chǎng)占有率和品牌的訴求。簡(jiǎn)而言之，就是規(guī)模大了市場(chǎng)占有率高了，品牌影響力就有了，后期可以向更多相關(guān)合作方宣傳，方便接下來(lái)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張。二是資本市場(chǎng)融資訴求，有的長(zhǎng)租公寓企業(yè)估值是按照企業(yè)的簽約間數(shù)來(lái)估的，也就是說(shuō)，一個(gè)企業(yè)按間數(shù)來(lái)算，規(guī)模越大其估值也就越高，有了估值就可以融資，有了錢企業(yè)就有了規(guī)模。所以，企業(yè)為了增加估值會(huì)千方百計(jì)擴(kuò)大規(guī)模，包括上述筆者提及的各類手段和措施。