9月17日，麥田攜手BRTV《第一房產(chǎn)》欄目組，在麥田總部開展了二手房公益講座。北京麥田首席分析師趙紅娟、回龍觀大區(qū)國風美唐區(qū)域經(jīng)理劉建東、望京東大區(qū)望京南區(qū)域經(jīng)理張方作為分享嘉賓，為有房產(chǎn)需求的觀眾分析了新房和二手房到底該如何選、買房中可能遇到的風險以及如何避坑、熱門板塊中的樓盤該如何選等普遍關心的問題。以下為本次二手房大講堂重點分享的內(nèi)容。

一、新房和二手房優(yōu)劣勢分別是什么？

無論是新房還是二手房，其優(yōu)劣勢主要表現(xiàn)在房屋本身、交付時間、交付風險、周邊配套、交易流程五個維度。

從房屋本身來說，當下新房室內(nèi)設計新潮、戶型設計相對合理，比如寬敞的客廳、充足的壁櫥、主客分用的洗手間等人性化的設置，且現(xiàn)在的新房大部分都擁有更好的能源系統(tǒng)，在環(huán)保節(jié)能優(yōu)于二手房很多。與新潮產(chǎn)品設計相對應的，當下大部分新房的公攤只有75%左右，而同等面積的新房，一般公攤會達到85%以上，但二手房大多房齡較老，甚至有些二手房的戶型老舊，不夠人性化，也可能不符合現(xiàn)代人的審美。

從交付時間來說，新房大多都是期房，有2-3年的建房周期，而且從交房到房本下來也需要2年左右，這就導致新房的變現(xiàn)時間相對長一些，特別是一些特殊的房產(chǎn)類型，如限競房，一般都要求滿五年以后才能出售。如此一疊加，一套新房想要再次出售，差不多中間已經(jīng)過了10年。二手房都是現(xiàn)房，從購房意向達成到拿到房本少則一個月，多則半年，且拿到房本后就能再次出售，變現(xiàn)周期明顯更短。

從交付風險來說，新房購房者只能看到開發(fā)商提供的樣板房，不排除交房入住后可能會出現(xiàn)房屋的某些細節(jié)方面與開發(fā)商最初承諾的不相符合。此外，期房會存在“爛尾”的風險。二手房所見即所得，交易成功后就可以直接入住。而且二手房經(jīng)過了前任房主的使用，房子如果存在問題大多已經(jīng)暴露出來，在看房選房時很容易發(fā)現(xiàn)，如漏水，地面塌陷等等。

值得一提的是，針對購房新房時如何避免爛尾，消費者可以從以下幾個方面入手：一是檢查開發(fā)商的“五證”是否齊全。二是綜合考察開發(fā)商的實力、信譽。三是優(yōu)先選購現(xiàn)房。如果買了新房，收房時也一定要注意檢查“三書一證一表”。

從周邊配套來說，新樓盤大都地理位置相對較遠且配套設施不夠完善，而二手房在周邊配套上有著明顯的優(yōu)勢，大多是成熟的小區(qū)，經(jīng)過多年建設，周邊的地鐵、商超、學校、醫(yī)院都配套設施比較齊全。

從交易流程來說，二手房交易流程非常復雜，從購房者產(chǎn)生購房意向到最終完成物業(yè)交割，中間會涉及信息搜尋、研究比選、選擇服務機構和人員、實地看房、洽談簽約、貸款、稅費繳納、產(chǎn)權過戶、物業(yè)交接等10余個核心環(huán)節(jié)，需要和房管局、評估機構、銀行、公積金中心、稅務機構、物業(yè)公司等10余個部門打交道。不同的付款方式和手續(xù)完備程度會對交易周期產(chǎn)生較大影響，其周期一般在3-8個月不等。而且還可能存在諸如賣方隱瞞房屋自身缺陷、臨時提價、一房多賣等風險，再加上樓市政策頻出，為二手房交易增加了不確定風險。新房相比二手房交易過程更簡單些，交易流程效率高。

小結：新房和二手房都各有優(yōu)劣勢，如果結婚著急入住、孩子上學、對周邊配套要求高、3年內(nèi)考慮變現(xiàn)，同時擔心期房風險且沒有新房情結，就比較適合買二手房，反之則可以考慮新房，但無論選新房還是二手房，都需要結合個人需求。

二、新房和二手房購房成本差距有哪些？

新房和二手房的購房成本主要由首付、貸款、中介費、稅費四個部分組成，二者在這四個部分有著明顯的差異。

首付： 新房一般是按照房屋總價乘以對應的首付比例，來計算首付款，而二手房實際操作中評估值為成交價的約九成，同樣的房價，二手房首付款更高！

貸款： 新房通�？梢再J滿25年，而二手房的貸款年限則需要遵循“房齡+貸款年限<65年”的原則，且房齡超40年的，則不能貸滿25年，這也就會導致同等條件下月供增加。

中介費： 新房沒有中介費，北京中介費標準為2.7%。

稅費： 新房只有契稅和諸如印花稅、房本登記費、房本費等小稅，在北京無論是新房還是二手房契稅都執(zhí)行同一標準。印花稅一般由雙方共同繳納，房地產(chǎn)印花稅的稅率有兩種：第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移書據(jù)，稅率為0.05%;第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權利證書，包括房屋產(chǎn)權證和土地使用證，稅率為每件5元。房屋登記費為80元，房本費10元。相對于其他稅種的費用占比，這些小稅在整個購房成本中，幾乎可以忽略不計。

二手房在這以上兩項稅費之外，多了增值稅及增值稅附加稅和個人所得稅。

通常情況下，會將增值稅和增值稅附加稅合并計算，稅率為5.3%、5.25%、5.15%①滿兩年(含兩年)普通住宅，免征增值稅及增值稅附加稅，②滿兩年非普通住宅：差額(計稅價-原值)×稅率;③不滿兩年非普：全額(計稅價)×稅率。

針對個人所得稅，①滿五年唯一住房免征個稅 ，②滿五年不唯一及不滿五年：提供原值或稅務機關查到原值：個稅=(計稅價-原值-合理費用)×20%;稅務機關通過稅收征管、房屋登記系統(tǒng)也無法核實購房原值且納稅人也不能提供原始契稅票或契稅核定通知書得：個稅=計稅價×1%;

小結：新房和二手房的購房成本不盡相同，消費者需對各個稅種加以了解，具體的稅費繳納，可通過專業(yè)的房產(chǎn)機構和經(jīng)紀人進行了解，同時自身的購買能力綜合考量。

三、如何安全高效買到合適的房子？

1、置換客群如何操作？

目前房產(chǎn)交易市場上，有70%為置換客戶，有的是以小換大、有的為了孩子上學，有的想從郊區(qū)換到城區(qū)，也有的想從城區(qū)的老破小換到郊區(qū)的遠大新，但到底是先買后賣還是先賣后買，需要看準市場走勢。

當市場低迷時，先賣再買：先賣后買，自己的房子有可能賣出一個次高的價格，買入的房子有可能處在一個更低價格;

市場平穩(wěn)，都可以：不管是先買或是先賣，房價都不會有大的波動;

市場火爆，先買后賣 ：避免賣了現(xiàn)有的房子，房價上漲，買不到房。在出售舊房子時，盡快選擇好新的房子，并與新房的業(yè)主溝通好各項事宜，縮短時間差。

除此之外，購房者一定要結合自身房屋情況如位置、總價等房屋是否好賣等進行綜合考量。

2、如何讓你的房子高效且以合理的價格賣出去？

首先要主動挖掘房屋賣點。通過保潔、粉刷等措施美化房屋的形象，挖掘房源故事，解讀其獨特的亮點;其次，為房屋合理定價，多多了解同類房源成交價和掛牌價;最后，多渠道展示推廣房子，如制作精美的視頻、圖文，也可以通過室內(nèi)直播講解房源。

3、在房產(chǎn)交易中如何避坑？

房產(chǎn)作為大宗交易，周期長、環(huán)節(jié)多且容易出現(xiàn)各種問題影響交易的順利進行，為了預知可能出現(xiàn)的問題并進行有效規(guī)避，可以對交易中的關鍵節(jié)點進行把控。

第一階段：看房選房

在互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)高度發(fā)展的今天，消費者獲取信息的途徑不斷擴展，接收的信息爆炸式增長，對信息真?zhèn)蔚恼鐒e難度也隨之提高。信息的泛濫使得消費者處理信息的成本巨大，由此帶來房源選擇焦慮，同時網(wǎng)絡房源不全，最終導致消費者找不到合適的房子。面對以上問題，消費者首先要知曉自身購房能力，分層次對家庭的購房訴求進行排序，在此基礎上，根據(jù)實際條件對眾多訴求進行分析和篩選，最終確定購房核心需求。此外，還需要對目標商圈樓盤進行比選，多探盤、多看房。最好能夠找專業(yè)經(jīng)紀人制定購房計劃。

第二階段：合同簽約

在合同簽約過程中，往往很多購房者因為購房資格、房屋權屬、資金支付和合同不清晰導致購房不順。在這種情況下，可以找專業(yè)的人核驗購房資格，簽約前進行確權，權屬人需全部簽字，針對諸如定金、首付款、物業(yè)保證金、戶口保證金等一定要核實是否進行四方監(jiān)管，確保資金安全。對于定金的數(shù)額也需由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。此外，建議針對合同簽約，為了保障自身權益，最好通過書面合同、拍照、錄音等形式綜合留檔，避免事后否認。

第三階段：貸款

有不少的購房者，因為這樣那樣的原因出現(xiàn)銀行拒簽，貸不下來的問題，針對此情，如果已經(jīng)交了首付，貸款沒批下來，先搞清楚原因再采取補救措施。如果因為資料準備不齊被拒貸的，通常情況下資料準備齊全后，可以再次申請;如果問題出在自己身上，比如征信、流水、負債等有問題，可以嘗試調(diào)整首付比例，增加首付款，減少貸款申請的金額，將資料準備齊全后再次申請。如果實在不滿足當下銀行的貸款要求，可以嘗試換一家。

第四階段：繳稅過戶

房產(chǎn)交易稅種多，費用比例各有要求，到底每項稅該交多少錢，一旦材料不全也會影響稅費的計算，常有客戶因此犯迷糊。想要繳稅不迷糊，購房者一定要提前準備相關資料，一方面咨詢專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀人顧問，另一方面通過中介機構進行稅費精算，避免不必要的損失。

第五階段：物業(yè)交割

根據(jù)麥田客服部門統(tǒng)計，2021年因為交房、費用物品未核實清楚，產(chǎn)生諸如原業(yè)主欠費、家具家電和約定不一致、原業(yè)主戶口未遷出、車位\倉儲等問題的客訴糾紛占比達13.1%，為了規(guī)避這一環(huán)節(jié)的風險，購房者一定要明確物業(yè)交割費用類別，具體費用包括物業(yè)管理費、水費、電費、有線電視費、燃氣費、供暖費、電話費、車位管理費、能源費等，同時一定要預留相關保證金，防患于未然。

(新媒體責編：pl2022)