南寧市平穩(wěn)基金2022年8月成立以來，通過“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的模式，成功交付多個(gè)樓盤項(xiàng)目，探索形成保交樓“南寧模式”，并在國(guó)內(nèi)其它省份復(fù)制推廣。近日，新華財(cái)經(jīng)圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展、“好房子”主題，專訪南寧市平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　新華財(cái)經(jīng)：請(qǐng)結(jié)合全國(guó)保交樓工作的現(xiàn)狀，介紹南寧市平穩(wěn)基金(以下簡(jiǎn)稱“平穩(wěn)基金”)保交樓工作面臨的主要挑戰(zhàn)。

　　南寧市平穩(wěn)基金：當(dāng)前，各地正以“穩(wěn)”字當(dāng)頭、“因城施策”推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。目前平穩(wěn)基金保交樓工作主要面臨幾方面難題。一是保交樓政策僅支持毛坯續(xù)建，項(xiàng)目裝修資金來源困難較大。二是部分業(yè)主辦證困難、資產(chǎn)無法盤活。三是涉及多方利益，協(xié)調(diào)難度大。四是存量產(chǎn)品同質(zhì)化，原規(guī)劃產(chǎn)品多為剛需高層，在戶型、附加值等方面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較弱。

　　針對(duì)各項(xiàng)目的共性及個(gè)性問題，平穩(wěn)基金通過“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”模式，采取“一樓一策”差異化解決方案，有效應(yīng)對(duì)、逐一化解。

　　新華財(cái)經(jīng)：平穩(wěn)基金通過“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”這一模式，成功交付了多個(gè)問題樓盤項(xiàng)目，運(yùn)行3年多來的核心成效及創(chuàng)新舉措有哪些?

　　南寧市平穩(wěn)基金：平穩(wěn)基金成立3年多來，完成了5443套住房的交付。同時(shí)，兼顧資產(chǎn)盤活與市場(chǎng)重塑，推出“邕府”品牌，截至目前累計(jì)銷售超400套，資產(chǎn)盤活取得初步成效。

　　在此過程中，平穩(wěn)基金首創(chuàng)“先辦證再交房”模式，協(xié)同多部門解決歷史遺留問題，全方位保障購(gòu)房者權(quán)益，為30多個(gè)項(xiàng)目提供盡調(diào)咨詢及復(fù)工復(fù)產(chǎn)方案，探索建立了一套創(chuàng)新工作機(jī)制。

　　一是運(yùn)作模式創(chuàng)新，通過“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)化運(yùn)作”，以市屬國(guó)企出資為主，引入社會(huì)資本，由專業(yè)基金管理公司執(zhí)行運(yùn)作。二是風(fēng)險(xiǎn)管控創(chuàng)新，通過“股權(quán)+資產(chǎn)雙重隔離”避免破產(chǎn)清算風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整項(xiàng)目公司股權(quán)避免單一股東涉訴引發(fā)連鎖風(fēng)險(xiǎn)，特殊項(xiàng)目通過設(shè)立SPV收購(gòu)資產(chǎn)、隔離風(fēng)險(xiǎn)。三是權(quán)益置換創(chuàng)新，以車位補(bǔ)貼、物業(yè)費(fèi)減免替代精裝修，維護(hù)用戶權(quán)益同時(shí)解決資金缺口。四是資產(chǎn)盤活創(chuàng)新，推出“邕府”品牌，重塑項(xiàng)目市場(chǎng)形象;通過收購(gòu)資產(chǎn)進(jìn)行再開發(fā)盈利，彌補(bǔ)續(xù)建資金缺口;調(diào)整規(guī)劃、優(yōu)化產(chǎn)品，提升資產(chǎn)價(jià)值，降低開發(fā)成本，提高保交樓資金使用效率。

　　新華財(cái)經(jīng)：平穩(wěn)基金保交樓模式得到廣泛關(guān)注，多個(gè)省份組織專題考察，“南寧模式”在國(guó)內(nèi)其它省份的復(fù)制推廣有哪些延續(xù)及迭代?

　　南寧市平穩(wěn)基金：平穩(wěn)基金保交樓模式已成為各地關(guān)注的標(biāo)桿經(jīng)驗(yàn)，2025年四季度，河南、山東多個(gè)市縣區(qū)以及廣西柳州市相關(guān)部門人員，相繼赴南寧考察，交流“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、專業(yè)化管理”的核心機(jī)制。

　　“南寧模式”可通用措施包括“一樓一策”、SPV操作、資產(chǎn)隔離等，可適配不同城市的問題樓盤;“先辦證再交房”、存量資產(chǎn)盤活、規(guī)劃調(diào)整等創(chuàng)新舉措也可作為參考。

　　2025年11月，平穩(wěn)基金與開封市合作設(shè)立基金，在“南寧模式”基礎(chǔ)上，迭代推出保交樓方案2.0版本。2.0版本通過“國(guó)有LP土地出資代替現(xiàn)金出資+現(xiàn)有資產(chǎn)處置+新地塊開發(fā)收益彌補(bǔ)”的多元籌資模式，不僅可以快速解決保交樓前期投入的資金問題，也解決了國(guó)有LP現(xiàn)金出資的難題，保障保交樓續(xù)建資金同時(shí)保障國(guó)資安全，將保交樓任務(wù)完成與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，旨在構(gòu)建新型的房地產(chǎn)發(fā)展模式。各地可結(jié)合本地政策與項(xiàng)目實(shí)際參考南寧經(jīng)驗(yàn)，但具體復(fù)制落地需根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)精準(zhǔn)施策。

　　新華財(cái)經(jīng)：“十五五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)將聚焦構(gòu)建新發(fā)展模式，以“好房子”建設(shè)為核心。平穩(wěn)基金在保交付的同時(shí)，如何讓存量房也變成“好房子”?

　　南寧市平穩(wěn)基金：平穩(wěn)基金將以“資產(chǎn)保值增值”為目標(biāo)，確保交付房屋品質(zhì)，讓存量房變“好房子”。續(xù)建前排查整改原有質(zhì)量問題，介入后嚴(yán)格管控材料與施工質(zhì)量;嚴(yán)格按照原開發(fā)商移交的施工圖紙施工;施工過程中對(duì)不合理的設(shè)計(jì)指標(biāo)優(yōu)化提升，保障居住舒適度。同時(shí)，通過商改住、高改低、容積率調(diào)整等，提升項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值。

　　未來，平穩(wěn)基金將進(jìn)一步完善和提升現(xiàn)有的“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”運(yùn)作模式，優(yōu)化投資策略、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控、提升項(xiàng)目質(zhì)量。同時(shí)，圍繞質(zhì)量保障、產(chǎn)品創(chuàng)新打造標(biāo)桿項(xiàng)目，推動(dòng)存量項(xiàng)目向“好房子”轉(zhuǎn)型，不斷優(yōu)化升級(jí)“南寧模式”。(王立芳)

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